В последнее время в практике встречается много вопросов в части регистрации прав на недвижимое имущество и о так называемой дачной амнистии, которую объявило наше глубокоуважаемое государство.

К слову, как мне кажется, далеко не все люди правильно понимают потаённый смысл слова «дачная амнистия», а ведь фактически это лишь очень грамотная попытка властей поднять собираемость и величину налога на имущество, поскольку данные из Росреестра прямиком попадают в налоговую службу, которая радостно рассылает нам всем уведомления о налоге, но это так, к слову.

Перейдем к вопросам и ответам. Первый вопрос - Если дольщик имеет решение суда о признании за ним права на долю в объекте незавершенного строительства (жилой многоквартирный дом), правомерен ли отказ органа Росреестра в регистрации этого права?

Согласно пункту 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 указанного закона.

Таким образом, решения судов обязательны для исполнения на всей территории РФ, в том числе регистрирующим органом. Вопрос в другом. Достаточно часто признается право на объект незавершенный строительством в целом, а не на конкретную квартиру в нем. Понятно, что если строительство жилого дома не завершено, в нем нет никаких квартир. И пока объект не будет построен, право на квартиру зарегистрировать проблематично, за исключением случая, когда судом будет вынесено соответствующее решение. В этом случае, безусловно, регистрация будет проведена. Таким образом, чаще всего в практике случается такой поворот – решение суда о признании права есть, а Росреестр право регистрировать отказывается и эту дилемму никак не разрешить. В таких случаях надо внимательнее смотреть за формулировкой иска и понимать, что признание за вами права собственности на недостроенный объект будет лишь виртуальным, а фактическим оно станет лишь после постройки дома и сдачи его государственной комиссии.

Вопрос: Мой супруг приобрел в пригороде недостроенный дом и участок земли. Земля в собственность не оформлена. Подскажите, как нам действовать в данной ситуации, куда обратиться? Возможно, нам придется продавать дом, но без собственности на землю его не покупают.

Отчуждение объекта недвижимости без земли невозможно, это общее требование гражданского кодекса. Но законом допускается ситуация, при которой в случае, если объект недвижимого имущества приобретен по наследству или по иным основаниям, допускаемым законом, основанием для регистрации права на земельный участок может служить документ, подтверждающий приобретения права на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, и документ на землю любого предыдущего собственника или владельца этого земельного участка (п. 7 ст. 25.2 Закона о регистрации).

Например, когда вы покупали дом, права на землю продавца дома не были оформлены (хотя в 2008-м году упрощенный порядок оформления права уже действовал, но, тем не менее, продавец мог не знать о том, что земля предоставлена ему в постоянное бессрочное пользование и что он мог это право переоформить). Сегодня можно это вспомнить и поднять необходимые документы. Если же все-таки окажется, что этих документов вообще нет, то в этом случае надо обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам земельного участка. Его можно взять как в аренду, так и сразу выкупить в собственность. Скорее всего, местная администрация пойдёт вам навстречу.

Вопрос: Нужен ли перевод земли сельхозназначения на берегу Байкала в другую категорию, если да, то в какую и как должна проходить процедура продажи этой земли? Речь идет о продаже земельной доли, которой я владею.

Преимущественным правом покупки земель сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления (если законом субъекта вашего определено именно такое правило, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Это означает, что вы должны сначала предложить к продаже свой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения органу государственной власти вашего субъекта Федерации или органу местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ), а потом уже, если он откажется от приобретения этого участка по той цене, по которой вы собираетесь продавать, вы сможете продать свой земельный участок любому другому лицу, но по цене, не ниже заявленной вами. Переводить земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию не обязательно.

Вопрос: Наша семья на протяжении 15 лет непрерывно и открыто пользуется земельным участком, площадью 320 кв.м. Это земли СНТ, прямо прилегающие к нашему участку. Данный участок находится в собственности СНТ. Общим собранием членов СНТ нам эта земля передана в собственность, что подтверждается протоколом собрания. Является ли этот протокол правоустанавливающим документом на 320 кв. м, если земля принадлежит товариществу на праве собственности? Если протокол не является таким документом, то какой документ должен быть правоустанавливающим в нашем случае? Какие документы необходимы для постановки на кадастровый учет этих 320 кв. м.?

В случае если прилегающий земельный участок сформирован как самостоятельный объект площадью 320 кв. м и право собственности СНТ на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или имеются документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности СНТ, то руководство СНТ на основании решения общего собрания товарищества может передать вам этот земельный участок по любой гражданско-правовой сделке, например по договору купли-продажи или дарения. Не забывайте только, что в случае передачи по договору дарения, вам придется заплатить налог с такого подарка.

Алексей Полищук