В последнее время в практике встречается много вопросов в части регистрации прав на недвижимое имущество и о так называемой «дачной амнистии», которую объявило правительство.

К слову, далеко не все люди правильно понимают потаённый смысл словосочетания «дачная амнистия», а ведь фактически это лишь грамотная попытка властей поднять собираемость и величину налога на имущество, поскольку данные из Росреестра прямиком попадают в налоговую службу, которая радостно рассылает всем уведомления о налоге, но это так, к слову.

Перейдём к вопросам и ответам.

Вопрос:

- если дольщик имеет решение суда о признании права на долю в объекте незавершённого строительства (жилой многоквартирный дом), правомерен ли отказ органа Росреестра в регистрации этого права?

Ответ:

- согласно пункту 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса России, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории России, откуда следует, что в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 указанного закона.

Таким образом, решения судов обязательны для исполнения на всей территории России, в том числе регистрирующим органом. Вопрос в другом. Достаточно часто признается право на объект незавершенный строительством в целом, а не на конкретную квартиру в недостроенном доме. Понятно, что если строительство жилого дома не завершено, в нём нет никаких квартир. И пока объект не будет построен, право на квартиру зарегистрировать проблематично, за исключением случая, когда судом будет вынесено соответствующее решение. В этом случае, безусловно, регистрация будет проведена. Таким образом, чаще всего в практике случается такой поворот – решение суда о признании права есть, а Росреестр право регистрировать отказывается и эту дилемму никак не разрешить. В таких случаях надо внимательнее смотреть за формулировкой иска и понимать, что признание за вами права собственности на недостроенный объект будет лишь виртуальным, а фактическим станет лишь после постройки дома и сдачи его государственной комиссии.

Вопрос:

- супруг приобрёл в пригороде недостроенный дом и участок земли. Земля в собственность не оформлена. Подскажите, как нам действовать в данной ситуации, куда обратиться? Возможно, нам придётся продавать дом, но без собственности на землю его не покупают.

Ответ:

- отчуждение объекта недвижимости без земли невозможно, это общее требование гражданского кодекса. Но законом допускается ситуация, при которой в случае, если объект недвижимого имущества приобретён по наследству или по иным основаниям, допускаемым законом, основанием для регистрации права на земельный участок может служить документ, подтверждающий приобретения права на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, и документ на землю любого предыдущего собственника или владельца этого земельного участка (п. 7 ст. 25.2 Закона о регистрации).

Например, когда вы покупали дом, права на землю продавца дома не были оформлены (хотя в 2008-м году упрощённый порядок оформления права уже действовал, но, тем не менее, продавец мог не знать о том, что земля предоставлена ему в постоянное бессрочное пользование и что он мог это право переоформить). Сегодня можно это вспомнить и поднять необходимые документы. Если же все-таки окажется, что этих документов вообще нет, то в этом случае надо обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка. Участок можно взять как в аренду, так и сразу выкупить в собственность.

Вопрос:

- нужен ли перевод земли сельскохозяйственного назначения на берегу Байкала в другую категорию, если да, то в какую и как должна проходить процедура продажи этой земли? Речь идет о продаже земельной доли, которой я владею.

Ответ:

- преимущественным правом покупки земель сельскохозяйственного назначения обладает субъект России или орган местного самоуправления. Это означает, что вы должны сначала предложить к продаже свой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения органам власти, а потом уже, если власти региона или города, посёлка, района, села откажутся от приобретения участка по той цене, по которой собираетесь продавать, то сможете продать земельный участок любому другому лицу, но по цене, не ниже заявленной вами. Переводить земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию не обязательно.

Вопрос:

- наша семья на протяжении 15 лет непрерывно и открыто пользуется земельным участком, площадью 320 кв.м. Это земли садоводческого товарищества (СНТ), прямо прилегающие к нашему участку. Данный участок находится в собственности СНТ. Общим собранием членов СНТ нам эта земля передана в пользование, что подтверждается протоколом собрания. Является ли этот протокол правоустанавливающим документом на 320 квадратных метрах, если земля принадлежит товариществу на праве собственности? Если протокол не является таким документом, то какой документ должен быть правоустанавливающим в нашем случае? Какие документы необходимы для постановки на кадастровый учет земельного участка?

Ответ:

- в случае, если прилегающий земельный участок сформирован как самостоятельный объект площадью 320 кв. м и право собственности СНТ на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или имеются документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности СНТ, то руководство СНТ на основании решения общего собрания товарищества может передать вам этот земельный участок по любой гражданско-правовой сделке, например по договору купли-продажи или дарения. Не забывайте только, что в случае передачи по договору дарения, вам придётся заплатить налог с такого подарка.

Алексей Полищук