Верховный суд обобщил практику по делам об истребовании жилых помещений от добросовестных приобретателей по заявленным искам государственных и муниципальных органов. В своем Обзоре от 1 октября 2014 г. Верховный суд указывает на следующие юридически важные обстоятельства, которые необходимо доказать продавцам и покупателям жилья, чтобы отбиться от иска -

по таким делам истец (орган местного самоуправления или государственный орган) должен представить доказательства наличия его права собственности на спорную квартиру и наличие квартиры у незаконного владельца;

а ответчику (добросовестному приобретателю) необходимо доказать, что приобретение жилья происходило по возмездной (договору купли – продажи, обмену) сделке при том, что покупатель не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел квартиру, не имело права на ее отчуждение, то есть продавец должен был представить безупречные документы, подтверждающие его права на продажу или обмен этого жилья. При этом ВС указывает, что приобретатель квартиры не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорной квартиры имелись притязания третьих лиц, о которых ему (покупателю) было известно, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными в установленном порядке.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя судами учитывается, проявил ли приобретатель разумную осмотрительность при покупке квартиры и какие меры были приняты им, чтобы выяснить правомочия собственника на ее продажу. Например, о наличии должной осмотрительности и добросовестности приобретателя может свидетельствовать его ознакомление со всеми правоустанавливающими документами на квартиру, осмотр жилья, уточнение вопроса о предыдущих жильцах, наличии долгов за коммунальные услуги и прочие обстоятельства.

Приобретатель может быть признан недобросовестным, если сделке сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него разумные сомнения в праве продавца на отчуждение квартиры, в пример приводится неоднократная перепродажа квартиры в течение короткого периода времени по низкой цене.

По вопросу исковой давности Верховный суд указывает, что он по данным искам составляет три года и начинает течь с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Применительно к данным делам ВС указывает на возможность исчисления срока с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и на это тоже надо обращать внимание при защите своих интересов в суде.

А. Полищук