Довольно часто в жизни арендодателей случаются ситуации, когда он передаёт арендатору помещение в хорошем состоянии, а обратно ему возвращают помещение в совершенно другом, непригодном для использования, виде.

В этот момент у арендодателя возникает спор с арендатором о том, кто и как будет платить за испорченное или изменённое имущество.

Федеральный арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу на решение Арбитражного суда Московской области и Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда об отказе в иске ООО «РТК» к ООО «ЧМ» о взыскании 6,5 миллионов рублей убытков, причинённых ответчиком фактом переустройства арендованного помещения.

Арбитражный суд Московской области требование о взыскании убытков счёл не подлежащим удовлетворению в связи с недоказанностью совокупности обстоятельств, при которых убытки подлежат возмещению: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

В кассационной жалобе ООО "РТК» просит отменить решение и постановление суда первой и апелляционной инстанции, и считает, что вывод судов о том,  что установить первоначальное состояние переданного истцом и принятого ответчиком по договору аренды помещения не представляется возможным противоречащим установленным судом обстоятельствам: о передаче истцом ответчику по акту приема-передачи нежилых помещений, установленной общей площадью, расположенных по адресу: Московская область, пригодными к использованию и отвечающими всем необходимым требованиям, включая требования техники безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям и противопожарной безопасности; отсутствии у сторон претензий относительно переданных помещения и инженерного оборудования.

Заявитель жалобы указал, что в обжалуемых судебных актах суды установили, что изначально спорные нежилые помещения переданы истцом ответчику в надлежащем состоянии, без каких-либо повреждений, без каких-либо претензий как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора, что подтверждается актом приема-передачи.

При этом, как указывает заявитель жалобы, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие, что спорные помещения в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса России были возвращены ответчиком истцу в том же состоянии, в котором они изначально передавались по акту приема-передачи, при совместном комиссионном осмотре и обследовании истцом и ответчиком спорных нежилых помещений составлен акт осмотра, в котором изложены существенные замечания и претензии к передаваемым нежилым помещениям; возражений относительно указанных в данном акте замечаний и претензий к помещениям от ответчика не поступало.

Кассационная инстанция установила следующее: между сторонами был заключён договор аренды. После истечения срока названного договора аренды сторонами проведен комиссионный осмотр и обследование спорных нежилых помещений, составлен акт осмотра, в котором истцом перечислены выявленные недостатки нежилых помещений. Ответчик от подписания указанного акта отказался и представил истцу свой акт приёма – передачи помещений, в котором уже истец отказался подписаться, так как у истца имеются существенные замечания и претензии к передаваемым нежилым помещениям, которые изложены в акте N осмотра, составленном раннее истцом.

После освобождения ответчиком спорных помещений истец произвел техническое обследование с привлечением ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", по результатам которого составлено техническое заключение, в котором указано: арендатором нежилых помещений нарушались правила эксплуатации, перепланировки производились без уведомления и согласия арендодателя; в результате эксплуатации допущены дефекты: трещины в покрытии пола, возникшие в результате устройства анкерных болтов; в колоннах выявлены отверстия механического происхождения. Для устранения выявленных дефектов необходимо выполнить восстановительный ремонт. Сметные затраты на ремонтно-восстановительные работы составляют 6,5 млн. рублей, о возмещении которых в качестве убытков и было заявлено истцом.

Исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что представленными истцом актом осмотра нежилых помещений и техническим заключением, составленным ООО "Проектное бюро "Бьюти Ньюс", не подтверждается факт ухудшения состояния нежилого помещения, арендованного ответчиком, поскольку при передаче арендатором и принятии арендодателем помещений в акте приема-передачи дана общая характеристика, в названном акте приема-передачи не содержится подробное описание технического состояния помещения. Суд пришел к выводу, что при отсутствии у проектировщика сведений о том, в каком состоянии помещение передано от истца к ответчику, составленное названным обществом техническое заключение не может быть признано доказательством причинения ответчиком ущерба имуществу истца на заявленную сумму.

Таким образом, арбитражный суд фактически прямым текстом прописал – при заключении договора аренды нужно составлять не обще- поверхностный акт приёма-передачи помещения, а подробно фиксировать состояние передаваемого помещения, причём желательно с приложением к акту фотографий, фиксирующих общий вид и детали арендуемого помещения, в противном случае есть риск нарваться на такой вот отказ судов.

А. Полищук