Зри в корень

Косьма Прутков

Верховным судом России рассмотрено дело № 78-КГ 15-15 о ситуации, когда вместо договора долевого участия в строительстве заключён предварительный договор купли- продажи квартиры в строящемся доме, а затем права Покупателя по договору были переданы по договору уступки права требования (цессии) гражданке М.

М. почитав договор купли – продажи, посчитала, что он ничем не отличается от договора долевого участия, а сроки передачи ей квартиры давно пошли и решила взыскать с Продавца, он же и Застройщик, деньги за просрочку по ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве.

Однако и районный суд и областной в удовлетворении иска Т. отказали, сославшись на то, что договор –то ненастоящий, договор называется купля-продажа, а не участие в долевом строительстве.

Т. не сдалась и пошла с кассационной жалобой в Верховный суд, который своим Определением решения нижестоящих судов отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав:

Согласно статье 431 Гражданского кодекса России при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, учесть, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между ООО "Стрит" и Т. от 20 апреля 2009 г., хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод суда о неприменении к спорным отношениям положений Закона об участии в долевом строительстве является ошибочным.

Верховный суд указал, что надо не по формальным признакам смотреть – как там договор называется, а глубже – что именно хотели сказать стороны при заключении и исполнении договора и такой подход не может не радовать.

Алексей Полищук