В юридической практике часто сталкиваешься  с вопросами, которые касаются деятельности жилищных и жилищно – строительных кооперативов (ЖК и ЖСК), с правовым положением членов таких кооперативов и объемом их прав на жилые помещения. В первую очередь, у граждан возникают проблемы при наследовании паевого взноса, при вступлении в члены ЖСК, а также при оформлении права собственности на квартиру в доме ЖСК.

ЖСК является детищем старой системы, с конца 1980- х годов произошла, и происходит до сего времени, трансформация жилищных отношений и отношений собственности, которая коснулась и ЖСК, поэтому возникает много спорных вопросов, особенно когда юридический факт (выплата пая, смерть члена ЖСК) имел место в период действия Закона, который уже утратил силу и действуют новые правила.

До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ЖСК, выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на квартиру, а оставался лишь ее пользователем, собственником квартиры оставался жилищный кооператив. Право пользования гражданина такой квартирой основывалось на факте членства в ЖСК и факте предоставления квартиры решением ЖСК, принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива. Таким образом, большая часть жилых помещение в городах (естественно, из них следует исключать жилые дома, право собственности на которые признавалось, кроме того имелась обширная судебная практика по рассмотрению споров по поводу жилых домов) оставалась в собственности государства (квартиры «по ордеру»), либо в собственности ЖСК и ЖК: и в тех, и в других областях гражданин имел право пользования квартирой, а право собственности за ним не признавалось. По этой причине такими квартирами нельзя было распоряжаться: дарить, продавать, менять и совершать иные сделки, квартиры не переходили после смерти гражданина его наследникам.

Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (в данном случае – на квартиру) после того, как пай был выплачен полностью. При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ЖСК приобретает право собственности на квартиру. Уточнение об обратной силе Закона 1990 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ЖСК, которые выплатили пай до 1 июля 1990 года, право собственности бы на квартиру не приобретали. Отдельно Закон 1990 года оговорил, что после выплаты пая гражданин получал право распорядиться квартирой по своему усмотрению. 
Кроме Закона СССР 1990 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: член жилищного, жилищно –строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13).

Что означает вышесказанное применительно к практике. Во-первых, выплата пая должна быть подтверждена документом – справкой ЖСК с указанием кто, когда и в каком размере выплатила пай, в справке должны быть указаны данные о жилом помещении (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь), справка подписывается председателем кооператива и скрепляется печатью.

Гражданский кодекс РФ (Часть 1), принятый в 1994 году и вступивший в силу с 1 января 1995 года закрепил правило о том, что право собственности на недвижимое имущество (к которому относятся и квартиры) и сделки с таким имуществом подлежат государственной регистрации (статья 131): право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В то же время ч.2 ст.8 Гражданского кодекса говорит о том, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сама по себе регистрация прав на недвижимое имущество появилась реально не в 1994 и не в 1995 годах, а гораздо позже. Вводя в действие Часть 1 Гражданского кодекса РФ, Федеральный закон от 30 ноября 1994 года оговорил, что впредь до введения в действие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества (статья 8). «Специальный» закон – полное его название Федеральный закон от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в силу 28 января 1998 года. Закон (статья 6) признает ранее возникшие права, это значит, что права на недвижимость (в том числе и квартиры), возникшие до вступления в силу Федерального закона 1997 года признаются действительными при отсутствии их государственной регистрации, а их регистрации производится по желанию правообладателя. Однако, при распоряжении квартирой или при ее наследовании, государственная регистрация ранее возникшего права все же будет произведена.

 Что означает сказанное применительно к кооперативным квартирам. Если член кооператива А выплатил свой пай до 1990 года, за ним признается право собственности, если А либо жив, либо если его смерть наступила после 1 июля 1990 года. Наследник А – его сын Б, нигде не консультировался и ничего не оформлял, проживая в данной квартире, не подозревая о названных законах. А. стал собственником квартиры в силу Закона 1990 года, умер А. после 1990 года, это значит, что после его смерти открылось наследство не в виде пае-накопления, а в виде квартиры, наследником которой является Б. Б наследство не принял, однако в квартире проживал. В 1999 г. Б решил продать квартиру. Чтобы это сделать, Б необходимо получить свидетельство о праве на наследство у нотариуса и его зарегистрировать. Так как в 6-ти месячный срок после смерти А наследник к нотариусу не обратился, то Б следует доказать, что наследство он фактически принял – пользовался, проживал, оплачивал коммунальные услуги. При этом возможны два варианта: 1) нотариусу будет достаточно паспорта Б. с отметкой о его регистрации в квартире на момент смерти А и после, 2) нотариус отправит Б в суд устанавливать факт принятия наследства. После решения вопроса с принятием наследства Б получит свидетельство о праве на наследство, зарегистрирует его и сможет продать квартиру.
Вот так вкратце на данный момент обстоят дела с правом собственности на квартиры в жилищных кооперативах.

Алексей Полищук