Самовольная постройка, часть 2
Совсем недавно я писал о судебной практике по вопросам самовольного строительства и возможностей узаконения таких построек, либо сноса в судебном порядке.
Поскольку тема эта для России очень актуальна, Верховный суд не сидит на месте, а всеми силами пытается ситуацию разрулить.
Так 19 марта 2014 г. Президиум Верховного Суда утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.
Давайте рассмотрим самое интересное из Обзора:
1. Верховный Суд рассмотрел дело, когда самовольная постройка возведена гражданином без необходимых разрешений на арендованном земельном участке. В данном случае, по мнению ВС, за арендатором может быть признано право собственности на самовольное строение при одновременном соблюдении следующих трёх условий:
- земельный участок арендован для строительства соответствующего объекта недвижимости;
- объект возведен без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
- строение не нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Если при самовольном строительстве не будет соблюдено даже одно из этих условий, право собственности на строение за арендатором земельного участка признать нельзя. Верховный суд подчеркнул, что необходимо учитывать и условия договора аренды. Так, если участок арендован для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, то нельзя признать право собственности на фактически возведенное капитальное строение. Собственнику земельного участка, согласно мнению ВС, рекомендуется при заключении договора аренды определенно выражать свою волю на предоставление участка в аренду для возведения строений для того, чтобы оградить свой земельный участок от возведения на нём капитальных строений.
Таким образом, Верховный суд разрешил спорный вопрос и упорядочил судебную практику судов, поскольку ранее суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному применяли нормы закона в части признания законности самовольно построенного строения на арендованном участке.
Одни суды буквально толковали положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса о признании права собственности на самовольную постройку.
По их мнению, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Отсутствие какого-либо из перечисленных вещных прав на земельный участок влечет отказ в признании права собственности на самовольную постройку. Следовательно, за арендатором земельного участка не может быть признано право собственности на самовольную постройку. Такой подход отражен в практике судов общей юрисдикции.
Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для строительства может служить основанием для признания за этим лицом права собственности на самовольно возведенную постройку. Земельный участок должен использоваться в соответствии с условиями договора аренды, целевым назначением и разрешенным использованием. Такую позицию можно встретить в актах судов общей юрисдикции и актах арбитражных судов.
Теперь комментируемым Обзором Верховного суда данные спорные моменты приведены к одному знаменателю – при аренде можно строить, только делать это надо с умом и соблюдением тех трёх принципов, что указаны выше.
А. Полищук